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房价页

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         房地产到底还能不能调控?

今年以来,本来都说中央要动真格的了,到头来呢?这几个月反而涨的最快。

过去这几个月的大幅上涨,有一个极重要的因素,那就是国五条内容失误了。从国五条刚出来之后,大家就已经料到了这个政策的“作用”。事实是,谁要执行国五条越到位,谁就死的越惨。北京就是这个典型,最遵守国五条的规定来出细则,所以北京房价也涨的越多。

回过头来看更加印证这个国五条确实是个“失误”。它忽略了一个大前提,即国家在打压需求端的同时,并没有对地产供给有实质性的加强。房屋的稀缺属性并没有随着调控而改变,需求方也就是购房者永远处于下风,这样的话,任何增加交易成本的想法,成本只会转嫁给弱方也就是需求方。

于是国五条的一个最显性效果是:“国五条”出台后,一些新房立即停止降价促销,有的马上涨了价。以一线城市为首的地区,房价出现了一轮报复性的高速反弹。

当前的数据也完全支持这个效果:国家统计局2月份的数据显示,70城中上涨城市数量达到了66个之多。百城房价报告数据显示,4月份北京、上海等十大城市住宅均价为17000/平方米,环比上月上涨1.3%,与上年同期相比上涨近8%。但还有一个数据不能被忽略,在429日到55日一周内重点监测的40个城市中,六成以上城市成交同比下跌,下跌城市数量从之前一周的6个城市迅速扩充至26个,很多一线和二线城市的交易量在出现超大幅度的下滑,下滑程度让人震惊。

这些数据显示房地产交易热情下滑非常惊人,加上各地行政管制手段也开始多如牛毛。对于今年接下来的走势,我们团队大胆的提出一个设想,今年的房地产跟往年真的开始不一样了。

就在前一阵,社科院更是发文称,今年中国房价已面临全面失控。这句话,还是吓到了不少业内人士。

对此,我们在记者会上提重要问题,如果是全面失控,那么失控的关键环节出在什么地方呢?是中央政府么?是房地产商么?是银行么?

都不是,历来房地产关键的失控环节都在地方政府。

这么多年来,除了类似国五条这样政策上的“失误”外,中央地产调控一直面对一个“市场需求端”之外的极大阻力——地方政府。

我们深切感觉到地方政府对于地产调控的态度实在太重要了。业内人士一直在讨论,如果地方政府真要动真格降本地房价的话,房价还真是能迅速下降的。看来真正能触动房价的方法还是多着的,比如增加土地供给降地价,行政管制本地的房价,这些都是动房价的真正有效方法,但是各地政府用了么?

别说这些动真格的政策了,就连上级中央政府出的政策,地方政府去执行了么?从国五条出来后,各地细则中真正去实施的有几个地区,真正去贯彻20%个税的又有几个城市?只有北京这样的天子脚下才会去真正贯彻,那些离京城较远的地方政府,对于中央的调控路线,实际上一直是处于“对抗”的状态。

今年一季度,全国公共财政收入增长7%,比去年同期回落7.8个百分点。其中,中央财政收入同比下降0.2%,而地方财政收入同比增长13.7%。中央地方财政收入的冰火两重天,恰恰反映出的,是地方土地收入的暴增——一季度地方卖地收入增加47%。这个数据在全国加大调控力度的当下显得有些可笑。

显然是因为地方政府的财政对房地产太依赖了。目前,房地产相关的税收占地方财政收入的40%-60%,个别地方更高。不卖地,就意味着没有收入,没有收入,不少项目就要断粮,这就意味着地方坏账会呈现一种爆炸性的增长,特别是在前些年部分特大项目上马之后。地方政府债务问题非常严重,只有靠着不断投资,才能让项目周转,不至于出现债务危机。所以,土地收入对于地方政府,在象征着实权的意味之外,更有着一种保命钱的味道。

只有财政充盈,才可以在政策上发挥更多的主动性和实权。调控房价,相当于触动了地方政府的权利基础,那么地产调控就永远处于上有对策下有政策的状态。

所以,地产调控的最大猛药在于改变地方政府的态度,让地产调控跟乌纱帽挂钩。

今年以来,有重要消息反应,控房价会逐渐跟政绩挂钩,跟乌纱帽挂钩。大家都觉得这真是个极重大的消息。也就是这样,土地才真有可能大幅度增加供给来降地价,行政管制手段也会逐笔落实。虽然对于行政手段干预市场,笔者一直持谨慎态度,但是如果楼市真的到了关键时刻,类似今年年初政府指导价等行政手段,不无大规模实施的可能——特别是对于商品房之外的两限房和经适房,政府还远没有做到行政手段的极致。

我想未来无论是集中加大土地供应量、加大经适房、两限房等保障性住房的供给比例,这些都是未来可以在各地实施的行政改革手段,甚至是向政府指导价、限利等有待商榷的强硬调控手段,也并非完全没有实行的理由。只不过,我们看到的是,当下,地方政府仍然处于睁一只眼闭一只眼,处于难得糊涂的伪调控节奏中——第一,调控并没有给地方经济带来直观的好处,反而将大规模减少其地产税收;第二,不调控,至少是弱调控,并没有为其带来直接的害处。

说到底,地产调控在缺少直接利害关系的前提下,成为了地方政府一条可以打擦边球的途径。看来,地产调控就差最后的一道大关了,就是将地方政府利害与房价捆绑,以地产调控的成果,决定乌纱帽的去留。在前段时间的新闻里,北京市政府已经在一定程度上有实施类似政令的意向。看似无稽之谈,其实,却恰恰很有可能成为政府被迫打开土地供应和行政管制的关键。

不过最近也有评论将房价与乌纱帽挂钩,比作大饥荒时期,“不许饿死人”的政令。认为,这样的调控方向实则会令权力寻租和地产行业黑幕更加严重。不过我们觉得,与60年代饥荒不同的是,现在的政府并非“手中无粮”只能靠瞒报不报来避重就轻。政府手中握有几个关键性的政策节点——而恰恰是这几个政策方向,直接造成了地产市场长期以来的供需失衡。其一,土地供应,其二,土地财政,其三,房地产高税收依赖。

房价与地方政府的关系早已经成了一种“非不能也,实不为也”的互利局面。中央想要打破这种循环,就必须从更加精准的角度出击。无利不起早,而乌纱帽恰恰是这样一个利,有这样的利害驱动,相信地方政府会很快找到楼市难于调控的症结所在。(摘自龙南图书馆)

 

号外:房价真的要降了

一、国家房价越调越涨已经证明,国家指令式的、温和的调控和改革已经失败,稳定和控制房价必须动真张,必须向既得利益集团开刀。

二、越调越涨已经形成无良奸商公开向党和人民开战的尖峰对决,党和人民已经没有退路,必须打赢这场性质与公平的人民战争。

三、国家既将开征真正的房产税。

只有真正、公平、严肃、完善的房产税收制度,以税收形式依法征税,才能避免无为的行政干预和调控乱作为,也才能避免和走出越调越涨的怪圈。

一是每个家庭(以夫妻为完整单位,丧偶者也为独立家庭单位)在全国范围内(不管在城市还是乡村),可以拥有一套国家保护的居住性房产(人均居住面积在40平号外:房价真的要降了方米内),名下已经没有房产的,应该作为首套房(要考虑到人口的自由流动性),国家给优惠贷款,均不收房产税;

二是全国范围内以家庭计名下第二套(含)开始征收房产税。人户一至的房产确定为居住性房产不征收房产税,而名下的第二套房产,一律按当地市场价值的全额5%征收房产税(人均居住面积超过40平方米以上部分的也按此执行);名下第三套房产,按8%征收;第四套房产按当地市场价值总价11%征收,以后多一套,加税3%;

三是家庭名下首套房产人均超过40平方米的,40平方米以内的不征税,超出40平米以外部分的按第二套房产税法征收,人均超过60平方米的超出面积按第三套房产征税;

四是青年成人后,可以拥有一套自己的房产,但在结婚和组建家庭前应该收房税,按1%征收,离婚后单身居住的收2%的房产税收。每年按此收取一次,婚后组成完整家庭就不收税了。

五、土地出让金归国税,房产税归地税以解决地方政府税收问题。

如此存房子将成为巨额负担而把存房推向市场,而税收的制度化将让存房与炒房成为历史;土地财政也将成为历史,房产泡沫也将成为过去,房子回归到居住本性,房价更得降下来,又何有超调越涨的怪圈。(摘自云海金雕.blog的博客)


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